|
抵当不動産の任意売却とは！
抵当権に入っている不動産を法的手段の競売等で処分せず、所有者自ら任意に売却をさせて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を通常、任意売却（任売）といいます。
抵当不動産の任意売却にあたっては利害関係人の全ての同意が原則であり、また権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、調整役としての仲介業者の采配力量が如実に現れる場面が多々あります。
また、任意売却には共同実行型と債権者単独実行型とがあり、抵当不動産の任意売却は殆どが共同実行型なので、ここに紹介する例は共同実行型と解釈して読んでください。
任意売却を行うための手順ですが特別に定められた制度があるわけではなく買受希望者がいて、所有者の同意と協力及び利害関係者との同意が得られれば直ぐにでも行うことが出来ます。
例外としては住宅金融公庫の場合がある程度手順が決まっています。
住宅金融公庫の任意売却の仲介をする場合は公庫が出している【任意売却の手続きについて】というパンフレットがあり、この冊子に基づいて手続きが行われないと公庫は中々上手くいかないので、これを理解している業者に頼むべきだと思います。
※任意売却を行うための一般的手順
１．所有者・債務者の調査（債権者、債権額、利害関係者の調査）
２．不動産の調査（担保不動産）
３．担保不動産の査定評価（取引事例等実勢価格）
４．回収額の見込み検討（見込配分表作成）
５．所有者との意思確認
６．利害関係人（担保権者等）の意思確認（債権額確認）
７．媒介契約締結（価格、配分額等の合意）
８．販売活動（買受人探し）
９．売却価格の調整、見直し
１０．売却代金の配分（買主出現、売買契約）
１１．配分案の合意（利害関係人全員の合意）
１２．取引日等打合せ（残代金等の確認）
１３．退去（引越し）
１４．取引日（抵当権の解除、放棄等・売却代金の配分）
任意売却を行うための一般的手順の大体が上記のような流れになります。
※任意売却と競売の比較
★所有者（債務者）側からみて
①競売の場合、所有者の意思が尊重されずに強制的に売却されるが、任意売
却の場合は所有者自らが契約行為を行い納得して売却が出来る。
②競売で売却となれば、競売物件として書類が裁判所で掲示されます。また、新
聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者（債務者）側にとっ
て競売の公表は大きな心痛となることもある。しかし、任意売却は、売出しを
していても何等普通の売却と変わらぬ方法で活動をするわけですから世間体
はまったく気にしなくても大丈夫です。
☆利害関係人から見て
①競売における不動産の売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格
よりも２～３割程度安く落札されていますので、任意売却で広く一般的にエンド
ユーザーに対して売却すれば実勢価格並みに売却できるため競売よりも高値
で取引がされるというメリットが有ります。
②競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが大方１年位
時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ利害関係人と債権調
整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収が出来る。
任意売却をした後残る債務についてはどうなるの？
という疑問があると思います！
残債務が無担保債権になるため一般的にポンカスと言われています。
債務者は不動産を売却したために担保不動産が無くなり債権だけが残る状態です。
無担保債権は、債権者との話し合いや調整により、月々無理なく返済する約束をしていただいて残債無を返して行っていただくのです。
実際のところここをお話しするのは簡単なのですが、人により任意売却の状況が違います。
エイミックスでは任意売却経験豊富なスタッフが相談者の状況に応じて的確な任意売却のアドバイスやコンサルティングをさせて頂きいます。
|
