任意売却の説明
大企業・銀行は多額の不良債権があっても政府が倒産しないように国民の血税を投入し借金の棒引きをしてきています。リストラによる失業・ボーナスカット等による収入減を余儀なくされているサラリーマ ンには何の処置もされないままでいます。
ここ最近では、デザインが良くて、設備などの機能も良くて、当然駅にも近くて買い物等にも便利な場所に、どんどん新築のマンションや戸建が分譲されており、バブル期に以前に分譲された物件や駅から遠いものについては、まだまだ価格が下落していてかつ売れにくいのが現状です。(2008年8月8日現在)
購入した不動産が、実勢価格（今現在売れる価格）よりはるかに担保割れ（売却価格より借入額が上回る事）しており、また住宅ローンの返済が失業やリストラ、転職等により遅延したり返済が出来ない、または住宅ローンの返済が既に滞ってしまい、銀行等の金融機関より返済の督促状や電話で督促をされたりと、厳しい局面におられる方、早くこの現実に気づいて住宅ローン返済をどのようにすれば今の現実から楽になれるかを、ご相談いただき、任意売却に踏み切るのか住宅ローンの支払いをリスケージュールして延命措置をとるのか等、よい策を一緒に考えて行きたいと思います。
抵当不動産の任意売却とは！
抵当権に入っている不動産を法的手段の競売等で処分せず、所有者自ら任意に売却をさせて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を通常、任意売却（任売）といいます。
簡単にいいますと、普通の不動産の売買の場合は家を売却したら手元にお金が残るというのがバブル崩壊前の常識でしたが、バブル以降に購入された方の大半が住宅を高く買ったおられ、売却をする際に抵当権を抹消（住宅ローンの全額返済）するのに売却代金だけでは不足が出て、どこかからその不足のお金を充当して住宅ローンを返済して売却を行います。これが普通の売却です。
任意売却とは住宅ローンを組んでいた人がローンの支払いが何らかの事情で出来ない又は支払いが出来なくなった時に、担保権者（銀行や住宅金融公庫）に話をして「不動産を売却して売却代金を全額支払いますが、足らないお金は用意が出来ないので月々分割にして支払います」という売却の方法です。
抵当不動産の任意売却にあたっては利害関係人の全ての同意が原則であり、また権利関係が複雑であればそれぞれの意見も多く、調整役としての仲介業者の采配力量が如実に現れる場面が多々あります。
また、任意売却には共同実行型と債権者単独実行型とがあり、抵当不動産の任意売却は殆どが共同実行型なので、ここに紹介する例は共同実行型と解釈して読んでください。
任意売却を行うための手順ですが特別に定められた制度があるわけではなく買受希望者がいて、所有者の同意と協力及び利害関係者との同意が得られれば直ぐにでも行うことが出来ます。
例外としては住宅金融支援機構（住宅金融公庫）の場合は、ある程度手順が決まっています。
住宅金融支援機構（住宅金融公庫）の任意売却を仲介する場合は住宅金融支援機構（住宅金融公庫）が出している【任意売却の手続きについて】というパンフレットがあり、この冊子に基づいて手続きが行われないと
住宅金融支援機構（住宅金融公庫）は、認めてくれないので、【任意売却の手続きについて】というパンフレットを理解している業者
、いわゆる任意売却に特化している不動産業者に頼むべきだと思います。（当然弊社は住宅金融支援機構（住宅金融公庫
）登録業者です）
任意売却を行うための一般的手順
１．所有者・債務者の調査（債権者、債権額、残債額、固定資産税の滞納、利害関係者の調査）
２．不動産の調査（任意売却不動産の重要事項調査）
３．任意売却不動産の査定評価及び査定書の作成（取引事例等実勢価格）
４．任意売却した場合の回収額の見込み検討（配分案作成）
５．所有者との意思確認（任意売却の売価設定）
６．利害関係人（担保権者等）の意思確認（債権額確認及びはんこ代の打診）
７．媒介契約締結（売出価格、残債額等の合意）
８．売却活動（買受人探し）
９．売却価格の調整、見直し（2ヶ月たっても売却できない場合）
１０．売却代金の配分案作成（買主出現、売買契約締結前、抹消確約の取付け）
１１．不動産売買契約（任意売却のための特約あり）
１１．配分案の合意（利害関係人全員の合意、）
１２．任意売却不動産の取引日（決済）等打合せ（残代金等の確認）
１３．退去（遅くとも取引日の1週間前までに引越し完了）
１４．取引日（決済日と言う）（抵当権の解除、放棄等・売却代金の配分）
任意売却を行うための一般的手順の大体が上記のような流れになります。
任意売却と競売の比較
★所有者（債務者）側からみて
①競売の場合、所有者の意思が尊重されずに強制的に売却されるが、任意売却の場合は所有者自らが契約行為を行い納得して売却が出来る。
②競売で売却となれば、競売物件として書類が裁判所で掲示されます。また、新聞紙上にも物件が掲載されます。世間体をはばかる所有者（債務者）側にとって競売の公表は大きな心痛となることもある。しかし、任意売却は、売出しをしていても何等普通の売却と変わらぬ方法で活動をするわけですから世間体はまったく気にしなくても大丈夫です。
☆利害関係人から見て
①競売における不動産の売却は最低売却価格を基準としています。実勢価格よりも２～３割程度安く落札されています（普通の一般の方は入札をしない）ので、任意売却で広く一般的にエンドユーザーに対して売却すれば実勢価格並みに売却できるため競売よりも高値で取引がされるというメリットが有ります。
②競売では申し立てから配当まで最近ではやや速くはなりましたが大方１年位時間がかかっています。任意売却では買受人を見つけ利害関係人と債権調整を考慮したとしても回収期間は競売に比べ早期に回収が出来る。
任意売却をした後の債務
任意売却をした後残る債務についてはどうなるの？という疑問があると思います！
残債務が無担保債権になるため一般的にポンカスと言われています。債務者は不動産を売却したために担保不動産が無くなり債権だけが残る状態です。
無担保債権は、債権者との話し合いや調整により、月々無理なく返済する約束をしていただいて残債無を返して行っていただくのです。
破産をすれば勿論債務はなくなります。
実際のところ、ここでお話しするのは簡単なのですが、人により任意売却の状況が全く違います。
エイミックスでは任意売却経験豊富なスタッフが相談者の状況に応じて的確な任意売却のアドバイスやコンサルティングをさせて頂きいます。
当社によせられる任意売却の相談内容
『相談内容1』 離婚に伴う売却相談(任意売却)
最近特に相談で多いのが離婚による不動産任意売却です。
内容は、お互いが会社員であり、結婚を機会に不動産を購入し、新婚生活をマンションで送るといった形で持分を２分の１づつ等、共有持分にて登記などをしている不動産の売却相談です。
離婚をする際にどちらかがそのままそこに住むにしても、所有権と債務は住まない人にすれば外して欲しいといったところです。
そうゆう要求がなされると、住み続ける方は相手の所有権を買い取るか若しくは代わりの共有者（連帯債務者）を探して、付け直すかの選択になるのが殆どです。
選択肢はそうなのですが、実際は中々簡単に見つかるわけがありません。そこで、売却を選択するのですが・・・ 実勢価格の査定となり、売却するにあたり購入時より不動産の価格が
著しく下落している事実を目のあたりにする。値段が購入時より数百万円単位で不足になる。
しかしながら、その不足額が用意出来るのであるなら、何も問題は無いのですが用意が出来ないからどうすれば良いのかと言う任意売却の質問相談が多いですね。
『相談内容2』 給与体系が変わり、自宅維持が困難になった(任意売却)
リストラや転職によってローンの支払遅延による任意売却相談が、実は一番多いのです。
低金利であるため、所得が年収で250万円ほど有れば約5倍の1200万円位までの不動産が購入することが今の時代では出来るのです。その方たちが購入された物件のローンを順調に支払をして数年がたち、家族の状況は当然として変っていき、世帯人員が増加し生活費が増えるが、給料はあまり増えない。そうこうしている内に、大きなお金の出費がありローンのボーナス払いが出来なくなり返済が滞りはじめるようになる。そこで何とか金融機関に苦しいから返済を見直す（リスケジュール）などの措置にでかけ、なんとか返済期間を数年ほど延長していただいたりするが、結局は延命措置であり数ヵ月が経つと返済はまた遅れがちになり、督促が届くようになり、「どうすればよいのかと？」当社へ
任意売却相談をしにこられる場合が非常に多いです。
『相談内容3』 相続で団体信用生命に不加入のため支払困難(任意売却)
所有者が亡くなり、通常は購入時点において住宅ローンを組む場合金融機関の、団体信用生命保険というものに強制的に入るものなのですが、住宅金融公庫の場合は任意となっており、入っていない方もおられるのです。
最初から入ってないのなら致し方ないのですが、住宅金融公庫の場合は毎年毎年掛け金を支払うような仕組み（支払いは口座引落です）になっています。
期限が過ぎると執行してしまい、ローン支払期間中に債務者が団信の支払いを停止していたのを忘れて死亡した場合、相続人にとっては当然債務も引き受けなければならない事態になり、相続を放棄されて任意売却というケースもかなり多くなってきています。
『相談内容4』 自宅を賃貸に出している場合(任意売却)
よく、マンションなど転勤により売却をせずに賃貸に出されているケースがまだまだ最近は多くあります。
そんな中で、賃料もあまり取れずに貸されておりステップローンの時期にあたり、家賃では追いつかない支払いに追い金をして返済をしている方が多数おられます。
体力がある方はそれでいけるのですが・・・購入した価格がかなり高い場合、現在との価格乖離が著しく又、賃貸人がいるために売却するにもどのようにして進めればいいのか解らず、にっちもさっちも行かないと悩まれている方の相談が非常に増えてきたように思います。
このようなケースにおいても当社では何度も処理しており、あまり難しくないので是非、任意売却の相談をしてみて下さい！
簡単に任意売却と世間で最近では聞くように成ってはきていますが、話の進め方や、対処の仕方を間違いますと、出来るはずの売却が出来ずに最悪の形の破産に追い込まれたり、
競売にかかったりとなってしまいますので、業者(任意売却に特化している)を選ぶときは慎重に行なって下さい。
エイミックスでは経験や実績を活かし、また金融機関の指定業者、出入業者としての実績、経験豊富なスタッフがお客様の相談に親身になってお答えさせて頂いております。不動産任意売却にまつわるどんな些細なことでも構いませんので、お気軽にお問い合わせ下さい。
任意売却後のサービサーの方たちへの交渉もコンサルティングしますのでご相談下さい！